CEPAC Faria Lima
CEPAC Faria Lima: O Motor da Valorização
O Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) é um título emitido pela prefeitura para a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL). O CEPAC é, essencialmente, a chave que permite que empreendimentos construam além do limite básico na região mais valorizada da cidade.
| Argumento de Venda Estratégico | Detalhe da Valorização |
| Escassez Regulada | O estoque de potencial construtivo (CEPACs) é limitado. Projetos de alto padrão na região só são viáveis com a compra desses títulos, o que eleva a barreira de entrada e, consequentemente, o valor final e a rentabilidade dos imóveis ali construídos. |
| Infraestrutura Paga | Os recursos arrecadados com a venda dos CEPACs são investidos diretamente em obras de mobilidade e infraestrutura na própria área de influência. Isso garante uma valorização contínua e planejada, como a reurbanização do Largo da Batata e o planejamento do Boulevard Juscelino Kubitschek. |
| Crescimento Vertical | O CEPAC impulsionou a construção vertical de alto padrão em Pinheiros e Itaim Bibi, elevando o padrão arquitetônico e a qualidade de vida, com destaque para a atração de novos negócios e empreendimentos comerciais de ponta (triple A). |
| Maior Polo Financeiro | A região da Faria Lima consolidou-se como o “Wall Street brasileiro”. Imóveis residenciais próximos garantem altíssima demanda por locação para executivos de alto escalão e uma valorização de capital acelerada. |
Que excelente pedido! O CEPAC Faria Lima e a região de Pinheiros/Itaim Bibi representam o ponto nevrálgico de valorização imobiliária em São Paulo. Este é um argumento de venda fundamental para clientes investidores ou de alto padrão.
Aqui está a pesquisa detalhada com argumentos de valorização, mobilidade e fotos da região.
🏗️ Análise: CEPAC Faria Lima e Valorização de Pinheiros/Itaim Bibi
1. CEPAC Faria Lima: O Motor da Valorização
O Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) é um título emitido pela prefeitura para a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL). O CEPAC é, essencialmente, a chave que permite que empreendimentos construam além do limite básico na região mais valorizada da cidade.
| Argumento de Venda Estratégico | Detalhe da Valorização |
| Escassez Regulada | O estoque de potencial construtivo (CEPACs) é limitado. Projetos de alto padrão na região só são viáveis com a compra desses títulos, o que eleva a barreira de entrada e, consequentemente, o valor final e a rentabilidade dos imóveis ali construídos. |
| Infraestrutura Paga | Os recursos arrecadados com a venda dos CEPACs são investidos diretamente em obras de mobilidade e infraestrutura na própria área de influência. Isso garante uma valorização contínua e planejada, como a reurbanização do Largo da Batata e o planejamento do Boulevard Juscelino Kubitschek. |
| Crescimento Vertical | O CEPAC impulsionou a construção vertical de alto padrão em Pinheiros e Itaim Bibi, elevando o padrão arquitetônico e a qualidade de vida, com destaque para a atração de novos negócios e empreendimentos comerciais de ponta (triple A). |
| Maior Polo Financeiro | A região da Faria Lima consolidou-se como o “Wall Street brasileiro”. Imóveis residenciais próximos garantem altíssima demanda por locação para executivos de alto escalão e uma valorização de capital acelerada. |
| a das melhores infraestruturas de ciclovias de São Paulo (incluindo as marginais e as vias de Pinheiros), atraindo um público de alto padrão que valoriza a sustentabilidade e a qualidade de vida urbana. | |
| Avenidas Estratégicas | Proximidade imediata das Avenidas Rebouças, Eusébio Matoso, Brigadeiro Faria Lima e Marginal Pinheiros, garantindo acesso rápido a todas as regiões da cidade. |
Exportar para as Planilhas
O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima, programado para acontecer daqui uma semana, deve ter demanda elevada, na visão de consultores, advogados e agentes financeiros consultados pela reportagem. Há dúvidas, porém, sobre o quanto o mercado está disposto a pagar. Há quem diga que a disputa será tão intensa que o ágio deve ser de 40% ou 50%. Outros, porém, não acreditam nisso, apontando que um ágio dessa magnitude inviabilizaria novos empreendimentos.
O leilão é o mais aguardado dos últimos anos. Ele será realizado no dia 19, na B3 (BVMF:B3SA3), e terá o BB Investimentos como coordenador-líder da oferta. Na ocasião, serão ofertados 164,5 mil Cepacs, o equivalente a 75% do estoque autorizado, de 218,5 mil títulos. O preço partirá de R$ 17,6 mil por título, podendo movimentar R$ 2,89 bilhões se tudo for vendido nesse valor.
Incorporadoras e investidores têm muito apetite por Cepacs com o intuito de concretizar empreendimentos em terrenos que já foram adquiridos na região, que é o “filé mignon” do mercado imobiliário paulistano. Os Cepacs permitem às empresas erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Na prática, cada título permite expandir a área construída entre 0,5 e 2,8 metro quadrado.
“É difícil estimar o tamanho do ágio, mas eu acredito que será de 40% a 50% o que elevaria os Cepacs para a faixa de R$ 25 mil. Na região da Faria Lima não tem crise”, afirmou um agente financeiro de peso, que falou reservadamente. “A demanda das grades empresas por lajes corporativas e prédios residenciais naqueles bairros é muito acentuada. É verdade que o custo da construção subiu bastante, mas o valor do metro quadrado também. O que ficou travado foi o preço dos Cepacs”, afirmou.
A Prefeitura de São Paulo, responsável pelo processo, manteve o valor do Cepac em R$ 17,6 mil, como no último leilão, realizado em 2021. Naquela ocasião, foram vendidos 10,3 mil títulos (83% do total), sem ágio, movimentando R$ 183 milhões. Já no leilão anterior, de 2019, houve um pico de procura que fez o valor disparar. Foram vendidos 93 mil títulos, com ágio de 170%, passando de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.
O advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), acredita em um leilão bastante disputado. “Tenho expectativa de que o valor suba, dado o tamanho da demanda”, disse. Vitale apontou uma movimentação expressiva de incorporadoras em busca de Cepacs para viabilizar projetos, bem como de gestores de fundos que pretendem entrar como sócios dos empreendimentos ou financiar a compra dos títulos para as incorporadoras.
